'얼죽신'도 끝? 6억 대출 규제에 분양권 시장 급랭, 내 집 마련 계획 괜찮을까?

 

 

 

'얼어 죽어도 신축'을 외치던 수요가 몰렸던 분양권 시장이 6·27 대출 규제라는 직격탄을 맞고 빠르게 얼어붙고 있습니다. 거래량은 급감하고, 이미 높은 양도세와 '손피거래' 해석 변경으로 위축되었던 시장에 또 다른 악재가 덮친 것입니다. 내 집 마련을 위해 분양권 매수를 고려했다면 반드시 알아야 할 규제 내용을 총정리했습니다.

 

 

분양권 시장 덮친 '6억 대출' 규제, 핵심 내용은?

 

가장 큰 변화는 주택담보대출 6억 원 한도 제한이 분양권 전매 시장에도 적용된다는 점입니다. 규제 발표 이후 분양권 거래 건수는 직전 같은 기간 대비 23건에서 4건으로 급감하며 시장의 충격을 여실히 보여주고 있습니다.

 

 

1. 분양권 매수자도 '주담대 6억' 제한: 6월 27일 이전에 입주자모집공고가 난 단지는 기존 청약 당첨자는 규제 예외지만, 6월 27일 이후 이 분양권을 전매로 구매하는 매수자는 잔금 대출 시 주담대 6억 원 한도를 적용받습니다.

2. '전세 보증금' 잔금 전략 차단: 6월 27일까지 전세 계약이 체결되지 않은 경우, 새로운 세입자는 소유권 이전 조건부 전세대출을 받을 수 없습니다. 세입자의 보증금으로 잔금을 치르려던 계획에 큰 차질이 생기게 된 것입니다.

 

 

결국 분양권 매수 희망자 입장에서는 자금 조달의 두 가지 핵심 방법(잔금 대출, 전세 보증금)이 모두 막히거나 크게 제한되면서 매수 의욕이 꺾일 수밖에 없는 상황입니다.

 

 

엎친 데 덮친 격… 높은 양도세와 '손피' 거래 변화

 

분양권 시장은 이미 두 가지 큰 부담을 안고 있었습니다.

살인적인 양도세율

현행 세법상 분양권 전매 시 양도소득세는 1년 미만 보유 시 77%, 1년 이상 보유 시 66%에 달합니다. 5억 원의 차익이 발생하면 세금만 3억 원이 훌쩍 넘는 구조입니다.

 

더 무거워진 '손피' 거래

이러한 양도세를 매수인이 대신 내주는 '손피거래' 관행도 작년 11월 기재부의 해석 변경으로 사실상 불가능해졌습니다. 과거에는 매수인이 부담한 양도세를 한 번만 양도가액에 합산했지만, 이제는 최종 세액이 수렴할 때까지 반복 계산합니다. 이로 인해 5억 차익에 대한 매수인 부담 세액이 기존 5억 4500만 원에서 9억 6600만 원으로 2배 가까이 폭증하게 되어 매수 매력이 사라졌습니다.

 

 

청약 시장까지 번지나? '일단 당첨' 전략의 종말

 

이러한 변화는 향후 청약 시장에도 큰 영향을 미칠 전망입니다. 과거에는 계약금만 있으면 '일단 당첨되고 보자'는 식의 청약이 가능했습니다. 당첨 후 분양권을 팔아 차익을 남기거나, 전세 보증금으로 잔금을 치르는 전략이 유효했기 때문입니다.

하지만 이제는 모든 전략이 규제로 막히면서 자금력이 부족한 실수요자들은 청약 시장 접근에 더욱 신중해질 수밖에 없습니다. 전문가들은 자금 조달 계획이 불확실한 상태에서 섣불리 청약에 나서는 수요가 줄어들 것으로 보고 있습니다.

 

박지민 월용청약연구소 대표: "청약에 당첨돼도 잔금 마련이 쉽지 않은 환경이기 때문에 분양가가 시세와 비슷한 수준으로 나오는 단지들의 청약 경쟁률이 상당히 낮아질 것으로 보인다."