신탁 전세사기 주의보: 특별법도 못 막는 '숨은 덫', 당신의 보증금이 위험하다!

 

 

 

전세사기 피해자들을 구제하기 위한 전세사기 특별법이 시행된 지 2년이 가까워지고 있지만, 안타깝게도 전세사기는 여전히 현재 진행형입니다. 다양한 유형의 사기 수법이 교묘하게 법망을 피하며 서민들의 삶을 위협하고 있으며, 최근 단기임대 사기 못지않게 악질적인 형태로 떠오르는 것이 바로 '신탁 전세사기'입니다.

 

 

'신탁 전세사기'란 무엇인가? 교묘한 함정의 구조

 

 

신탁 전세사기는 주로 빌라나 오피스텔 신축 과정에서 발생합니다. 자금이 부족한 건물주(임대인)는 건축 자금 등을 마련하기 위해 건물을 신탁회사에 담보로 맡기고(신탁등기), 이를 증명하는 '수익권증서'를 받아 은행에서 대출을 받습니다.

 

 

여기서 핵심은, 건물의 소유권이 법적으로 신탁회사에 넘어가 있다는 점입니다. 따라서 임대인이 해당 부동산으로 전세 계약을 체결하려면 반드시 신탁회사의 사전 동의를 얻어야 합니다.

 

 

하지만 사기꾼 임대인은 이러한 사실을 숨기거나, "나중에 동의를 받으면 된다"는 식으로 세입자를 안심시킨 뒤, 신탁사의 동의 없이 불법적으로 전세 계약을 체결합니다. 그리고 세입자에게 받은 소중한 전세보증금으로 자신의 은행 빚을 갚거나 다른 용도로 사용해 버립니다. 이는 명백한 사기 행위입니다.

 

 

주의! 등기부등본 상에 '신탁원부'와 함께 신탁회사가 소유자로 등기되어 있다면, 임대차 계약 시 임대인(위탁자)뿐만 아니라 반드시 신탁회사의 동의가 필요합니다.

 

 

피해 발생 시 속수무책? 법적 보호의 사각지대

 

 

만약 임대인이 은행 대출금을 제대로 갚지 못하면 어떻게 될까요? 은행(채권자)은 대출금 회수를 위해 신탁된 부동산을 매각(공매 등)하는 절차를 밟게 됩니다. 이때 법적 소유권을 가진 신탁회사는 세입자에게 집을 비워달라고 요구(퇴거 명령)할 수 있습니다.

 

 

더욱 심각한 문제는, 신탁사의 동의 없이 체결된 전세 계약은 법적으로 효력을 인정받기 어렵다는 점입니다. 따라서 세입자는 '주택임대차보호법' 상의 대항력이나 우선변제권 등의 보호를 전혀 받지 못하게 됩니다. 결국, 평생 모은 전세보증금을 고스란히 날리고 길거리에 나앉게 될 위험에 처하는 것입니다.

 

 

피해 규모, 결코 가볍지 않다: 통계로 보는 심각성

 

국토교통부의 자료에 따르면, 전세사기 특별법이 시행된 2023년 6월부터 올해 4월 말까지 전체 전세사기 피해 인정 건수 2만 9540건 중, 신탁 전세사기 피해로 인정된 건수는 무려 1203건에 달합니다. 전체의 약 4%에 해당하며 결코 적지 않은 수치입니다.

 

 

특히 피해가 집중되는 수도권의 상황은 더욱 심각합니다. 지난해 하반기(2023년 6월~12월) 동안 서울 지역에서만 신탁 전세사기 피해 인정 건수가 177건, 그 피해액은 156억 원을 넘어선 것으로 집계되었습니다. 이는 빙산의 일각일 수 있으며, 실제 피해 규모는 더 클 것으로 추정됩니다.

 

 

예방이 최선! '신탁 전세사기' 피하는 방법

• 계약 전 등기부등본 확인 필수: '을구'가 아닌 '갑구'에 신탁회사가 소유자로 등기되어 있는지, '신탁원부' 번호가 기재되어 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

• 신탁원부 직접 열람: 등기소에 방문하여 신탁원부를 발급받아 임대차 계약에 대한 신탁회사의 동의 권한이 누구에게 있는지, 동의 절차는 무엇인지 직접 확인해야 합니다.

 

• 신탁사 동의서 확인 및 직접 연락: 임대인이 신탁사 동의서를 제시하더라도, 해당 신탁회사에 직접 연락하여 동의 사실 및 계약 조건(보증금 반환 책임 등)을 재차 확인하는 것이 안전합니다.

 

• 공인중개사의 설명 확인: 계약을 중개하는 공인중개사에게 신탁 관계에 대한 정확한 설명을 요구하고, 중개대상물 확인설명서에 관련 내용을 명시하도록 요청해야 합니다.

 

전세사기 특별법이 마련되었지만, 신탁 전세사기와 같이 교묘한 수법은 여전히 피해자를 양산하고 있습니다. 소중한 보증금을 지키기 위해서는 계약 전 철저한 확인과 의심하는 자세가 무엇보다 중요합니다. 정부와 관련 기관 역시 신탁 부동산 임대차 계약의 투명성을 높이고 피해자를 보호할 실질적인 제도 개선에 더욱 힘써야 할 것입니다.